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Che lei affitti un monolocale a Losanna o una villa a Zurigo, conoscere i suoi diritti in quanto locatario è essenziale per mantenere una relazione sana con il suo locatore o la sua amministrazione immobiliare:

  • In quanto locatario, lei ha diritto a un alloggio sicuro, salubre e funzionale, e all’uso pacifico del bene senza visite non autorizzate del locatore.
  • Quest’ultimo deve rispettare i termini di disdetta legali e giustificare gli aumenti di affitto; in caso di abuso, lei può contestarli presso le autorità di conciliazione.
  • In caso di problema nel bene (lavori, difetti o aumento ingiustificato), lei ha il diritto di adire gli uffici di conciliazione o i tribunali specializzati senza spese eccessive.


I suoi diritti di locatario fin dall’entrata nell’alloggio

Fin dalla firma del contratto di locazione, diverse regole sono stabilite per proteggerla.


La garanzia di affitto

Per un contratto di locazione abitativa, la cauzione d’affitto non può superare 3 mesi di affitto netto. Deve imperativamente essere depositata su un conto bancario bloccato a suo nome. Sappia che è illegale per il locatore conservare questo denaro sul proprio conto personale.


Alla fine del contratto e se i suoi obblighi sono adempiuti (pagamento completo dell’affitto, restituzione dell’oggetto locato ecc.), la cauzione deve esserle restituita oppure la differenza spiegata e giustificata entro un termine ragionevole.


Lo stato dei luoghi d’entrata

Il Codice delle Obbligazioni (CO) stabilisce che il locatore deve consegnare l’alloggio in uno "stato appropriato". Ciò significa che il bene deve essere in buono stato, funzionale e senza difetti.


Se dei difetti sono constatati successivamente, lei dispone di 10 a 30 giorni (secondo il contratto) per inviare una lista complementare tramite raccomandata.


> scopra il nostro articolo sullo stato dei luoghi d’entrata


La trasparenza dell’affitto precedente

In alcuni cantoni (come Ginevra, Vaud o Neuchâtel), il suo locatore è tenuto a informarla dell’affitto pagato dal locatario precedente tramite un Avviso di fissazione dell’affitto (o formulario ufficiale).


Se l’affitto è stato aumentato in modo massiccio senza lavori giustificativi, lei può contestarlo presso l’autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna delle chiavi.


La sublocazione

La sublocazione è autorizzata (Art. 262 CO), ma è strettamente regolamentata. Per evitare qualsiasi controversia, rispetti questi tre punti:

  • L’accordo preliminare: lei deve imperativamente ottenere il consenso scritto del locatore. Egli può rifiutare solo per giusti motivi (es.: rifiuto di comunicare le condizioni del contratto).
  • Nessun profitto: l’affitto richiesto al sublocatario deve essere identico al suo. Un maggiorazione del 10 al 20 % è tollerata unicamente se lei fornisce mobili o servizi (internet, elettricità).
  • La sua responsabilità: lei resta giuridicamente responsabile dell’alloggio. Se il sublocatario causa danni o molestie, lei ne subirà le conseguenze nei confronti del locatore.


I suoi diritti in quanto locatario in caso di variazione di affitto

L’affitto in Svizzera è indicizzato al tasso ipotecario di riferimento pubblicato dall’Ufficio federale dell’alloggio (UFA):

  • Se il tasso di riferimento diminuisce, lei ha il diritto di chiedere una riduzione dell’affitto. Ma attenzione, questa riduzione non è automatica, deve farne richiesta espressa al suo locatore.
  • Al contrario, se il tasso aumenta, il suo locatore può aumentare l’affitto per il prossimo termine di disdetta, rispettando un preavviso di 10 giorni prima dell’inizio del termine di disdetta.


Inoltre, sappia che il tasso ipotecario non è l’unico criterio. In occasione di una richiesta di variazione, il locatore può anche compensare l’aumento tramite:

  • Il rincaro (inflazione): il 40 % della variazione dell’Indice svizzero dei prezzi al consumo può essere trasferito.
  • L’aumento delle spese di manutenzione: il locatore può aggiungere un forfait (spesso tra lo 0,5 % e l’1 % all’anno) per l’aumento dei costi di gestione dell’edificio.


Il nostro consiglio: non contesti un aumento alla cieca. Se il suo affitto non è stato aumentato da 5 anni mentre il tasso è salito più volte, il proprietario è forse nel suo buon diritto. Al contrario, se il tasso è diminuito e il suo affitto è rimasto stabile, probabilmente paga troppo caro. Utilizzi un calcolatore ufficiale per verificare la sua situazione.


Manutenzione dell’alloggio: cosa deve pagare in quanto locatario?

La ripartizione delle spese tra proprietario e locatario è regolata dagli articoli 259 e seguenti del Codice delle obbligazioni.


La regola generale è semplice: il suo locatore deve mantenere la cosa locata in uno stato appropriato all’uso previsto. Tuttavia, è lei ad assumere le spese legate all’uso corrente.


Le "piccoli lavori" a vostro carico

In quanto locatario, lei deve pagare solo le piccole riparazioni che potrebbe fare da sé, ossia il cui costo è inferiore a 150–200 CHF e che non richiedono alcuna competenza tecnica.


Ciò comprende quindi la sostituzione di un tubo della doccia, il cambio dei filtri di una cappa oppure il riacquisto di una teglia smaltata.


Tutto il resto spetta al locatore: se un idraulico deve intervenire per un rubinetto, anche se la fattura è di 80 CHF, è il locatore che deve pagare poiché ciò richiede un sapere professionale.


L’usura normale e la tabella paritetica

Al momento della sua disdetta del contratto, lei non deve restituire un appartamento "nuovo", ma "nello stato risultante da un uso conforme al contratto".


Per sapere se deve pagare una pittura o un parquet al momento della partenza, si riferisca alla Tabella paritetica delle durate di vita di cui segue un estratto:

Elemento abitativo Durata media
Pittura (a emulsione) 8-10 anni
Carta da parati (qualità media) 10 anni
Moquette (qualità media) 10 anni
Pavimento in parquet (finitura sigillata) 10 anni
Lavastoviglie/Lavatrice 10-15 anni
Frigorifero 10 anni
Piano cottura/Forno 15 anni
Rubinetti / Accessori 15 anni
Lavello / WC (ceramica) 30-35 anni


Quali sono i suoi diritti in caso di difetto nell’alloggio?

Muffe, riscaldamento difettoso, ascensore in panne o molestie sonore legate a lavori nell’edificio… In quanto locatario, lei paga per un uso totale del suo alloggio. Se questo uso è limitato da un difetto, lei dispone di tre leve d’azione.


L’avviso di difetto

Non appena lei constata un problema che non è di sua colpa, deve agire rapidamente e segnalarlo con una lettera raccomandata.


Descriva precisamente il difetto, alleghi delle foto e, soprattutto, fissi un termine ragionevole per la riparazione (per esempio 10 giorni per una perdita, 24h per un guasto al riscaldamento in inverno).


La riduzione dell’affitto: una compensazione per il disagio arrecato

Non appena il locatore ha ricevuto il suo avviso di difetto, il contatore gira a suo favore. Lei ha diritto a una riduzione dell’affitto fino alla riparazione completa. Alcuni esempi di diminuzioni ammesse in Svizzera:

  • Guasto dell’ascensore (piani elevati): 5 a 10 %
  • Lavori rumorosi nell’edificio: 10 a 25 %
  • Temperatura interna inferiore a 18°C: 20 a 50 %
  • Cucina totalmente inutilizzabile: 30 a 50 %


Il nostro consiglio: non deduca mai la riduzione lei stesso dal suo prossimo affitto senza un accordo scritto del locatore o una decisione giudiziaria. Deve continuare a pagare l’importo totale, poi chiedere un rimborso o un credito sul l’affitto seguente.


La consignazione dell’affitto: in caso di ultimo ricorso

Se malgrado i suoi solleciti il locatore ignora le sue richieste, la legge le permette di bloccare temporaneamente l’affitto per forzarlo ad agire. Per farlo, inizi informando il locatore della sua intenzione se non agisce nei più brevi termini.


In seguito, versi il suo affitto a una cassa cantonale ufficiale (e non sul suo proprio conto di risparmio!). Per il locatore, l’affitto è considerato non pagato, ma per la legge, lei è in regola.


Una volta l’affitto consignato, lei ha 30 giorni per adire l’autorità di conciliazione. Se dimentica questo passaggio, il denaro è sbloccato e versato al proprietario. È per questo che il sostegno dell’ASLOCA o di un consulente giuridico è qui indispensabile.


I suoi diritti al momento di disdire il suo contratto di locazione

La fine del contratto è il momento in cui lei deve essere il più vigilante per recuperare la sua garanzia di affitto.


La disdetta anticipata

Vuole partire prima della fine del suo contratto? Il CO le autorizza di partire in ogni tempo, a condizione di presentare un locatario sostitutivo solvibile che riprende il contratto alle stesse condizioni. Se l’amministrazione lo rifiuta senza motivo valido, lei è liberato dai suoi obblighi a partire dalla data di ripresa prevista.


Lo stato dei luoghi di uscita

Al momento della consegna delle chiavi, l’amministrazione le chiederà di firmare un verbale. Attenzione alla trappola classica: una clausola prerredatta dove lei riconosce la sua responsabilità e accetta di pagare le riparazioni. Firmare questo documento tale quale equivale a firmare un assegno in bianco.


Se lei non è d’accordo con un danno annotato, ha il diritto di firmare aggiungendo imperativamente la menzione manoscritta "con riserva di tutti i miei diritti". Questo valida la consegna delle chiavi ma blocca la confessione di debito.


In caso di disaccordo maggiore, rifiuti semplicemente di firmare. È allora al locatore di provare la sua colpa davanti alla commissione di conciliazione, e non a lei di provare la sua innocenza.


> scopra il nostro articolo sullo stato dei luoghi di uscita di un bene immobiliare


FAQ : I suoi diritti in quanto locatario

Il proprietario può entrare da me per "verificare lo stato" dell’appartamento?

No. Lei ha il godimento esclusivo del suo domicilio. Il proprietario deve chiedere il suo accordo e rispettare un preavviso (generalmente 48h) per motivi validi (lavori, visite per rilocazione). Le visite di "controllo" senza ragione precisa sono vietate.


Il mio locatore rifiuta di restituirmi la mia cauzione, cosa fare?

Se nessun danno è stato constatato, deve liberarla immediatamente. Se rifiuta senza avviare azioni legali contro di lei, la banca ha l’obbligo legale di versarle la somma (interessi compresi) un anno dopo la sua partenza, su semplice richiesta da parte sua, anche senza l’accordo del locatore.


Posso avere un animale di compagnia?

In principio, ciò dipende dal suo contratto. Se il contratto lo vieta esplicitamente, deve chiedere l’autorizzazione. Tuttavia, per i piccoli animali (criceti, canarini, pesci), nessuna autorizzazione è necessaria, anche se una clausola lo vieta.


Le spese di conciliazione sono care?

Buona notizia, la procedura davanti all’Autorità di conciliazione in materia di contratti di locazione e affitti è interamente gratuita per i locatari. È un’istanza paritetica dove lei può difendersi senza avvocato.