Tutto sulla vendita con rendita vitalizia in Svizzera

A differenza di una compravendita tradizionale, la vendita in rendita vitalizia presenta alcune particolarità:

• Il creditore di rendita vitalizia (il venditore) può conservare il bene e allo stesso tempo percepire un capitale iniziale (il bouquet) nonché una rendita.
  
• Il debitore di rendita vitalizia (l’acquirente), invece, può accedere a un immobile a costo ridotto, ma deve attendere il decesso del venditore per poterne beneficiare.
• Acquistare o vendere in rendita vitalizia: quali sono i vantaggi di questo tipo di operazione? Quali i rischi? E la fiscalità? Rispondiamo noi.

In cosa consiste la vendita in rendita vitalizia?

La vendita in rendita vitalizia consiste nel trasferimento della proprietà di un bene immobiliare dietro versamento di un capitale iniziale seguito da una rendita periodica, calcolata in funzione del valore dell’immobile, dell’età del venditore e della sua speranza di vita statistica.

Nel contesto di una vendita in rendita vitalizia, si distinguono:

• il creditore di rendita vitalizia, ossia il venditore, che percepisce il bouquet e la rendita;

• il debitore di rendita vitalizia, l’acquirente, che si impegna a versare la rendita fino al decesso del venditore.

Le due forme possibili di rendita vitalizia

In Svizzera coesistono due modelli:

• Rendita vitalizia occupata: il venditore conserva l’immobile. Beneficia di un Diritto di Uso e Abitazione (DUA) oppure di un usufrutto, secondo le modalità previste nell’atto notarile. Questa configurazione comporta una forte riduzione del valore dell’immobile, il che attira numerosi acquirenti.

• Rendita vitalizia libera: l’immobile è trasferito libero da ogni occupazione. L’acquirente può abitarlo, darlo in locazione o realizzare lavori. Questa versione, più rara, implica generalmente un bouquet e una rendita più elevati.

La differenza tra rendita vitalizia e vendita a termine

La vendita a termine presenta alcuni punti in comune con la rendita vitalizia, ma se ne distingue per l’assenza di alea. Il prezzo totale dell’immobile è predeterminato e versato su un periodo definito, senza dipendere dalla durata della vita del venditore. La rendita vitalizia, al contrario, dipende da un impegno la cui durata non può essere conosciuta in anticipo.

Vendere un immobile in rendita vitalizia in Svizzera

La vendita in rendita vitalizia interessa principalmente proprietari di 70 anni e oltre, desiderosi di migliorare il proprio comfort finanziario mantenendo il proprio luogo di vita.

I vantaggi della vendita in rendita vitalizia

Ricevere un bouquet consistente

Il bouquet costituisce un capitale immediatamente disponibile. In Svizzera, tale importo iniziale è fissato tramite negoziazione, ma può rappresentare dal 20% al 40% del valore decurtato dell’immobile. Consente di finanziare progetti personali, effettuare lavori o rafforzare la sicurezza finanziaria.

Percepire una rendita garantita a vita

La rendita vitalizia offre al proprietario un reddito stabile e regolare fino al decesso. Può essere indicizzata o rivalutata secondo i termini del contratto notarile, contribuendo a preservare il potere d’acquisto del venditore nel tempo.

Continuare a vivere nella propria abitazione

Nel caso della rendita vitalizia occupata, il venditore conserva l’intero immobile grazie all’iscrizione del Diritto di Uso e Abitazione o dell’usufrutto nel Registro Fondiario. Questa continuità rassicurante è uno degli argomenti principali di questa modalità di vendita.

Come vendere in rendita vitalizia

Per vendere un immobile in rendita vitalizia, la transazione deve obbligatoriamente essere formalizzata davanti a un notaio cantonale. Il notaio garantisce la legalità: redige e autentica il contratto, stabilisce i diritti di uso e si assicura dell’equilibrio tra le parti.

La validità di una rendita vitalizia si fonda inoltre sul concetto di alea: la speranza di vita del creditore di rendita vitalizia deve essere incerta. In assenza di tale elemento, la qualificazione giuridica della rendita vitalizia potrebbe essere rimessa in discussione.

Quale fiscalità per la vendita in rendita vitalizia?

La rendita vitalizia percepita è parzialmente imponibile a livello federale e cantonale. La quota imponibile è determinata in base alla durata probabile della vita residua del creditore di rendita vitalizia secondo le tavole di mortalità svizzere. Più l’età del venditore è avanzata al momento della firma, minore è la parte imponibile della rendita.

L’eventuale imposta sull’utile immobiliare resta dovuta conformemente alle regole del cantone in cui si trova l’immobile. In funzione della durata di possesso, il carico fiscale può variare sensibilmente; è quindi opportuno anticipare questo aspetto in fase di negoziazione.

Acquistare in rendita vitalizia in Svizzera

L’acquisto in rendita vitalizia attrae investitori interessati a un investimento patrimoniale di lungo termine che offre una visibilità finanziaria progressiva.

I vantaggi dell’investimento in rendita vitalizia

Un prezzo di acquisizione ridotto

L’acquirente beneficia di una decurtazione significativa del prezzo di mercato, in particolare nel caso della rendita vitalizia occupata. Tale differenziale è calcolato sulla base del valore del Diritto di Uso e Abitazione o dell’usufrutto del venditore.

Un finanziamento progressivo e alleggerito

L’assenza di un pagamento integrale immediato limita fortemente, se non annulla, il ricorso a un mutuo ipotecario rilevante sin dall’inizio.

Il sistema bouquet + rendita consente infatti di distribuire lo sforzo finanziario nel tempo, trasformando l’acquisto in un finanziamento progressivo basato su mezzi propri e flussi futuri.

Un investimento sicuro

La rendita vitalizia è disciplinata da un atto pubblico redatto da un notaio e da un’iscrizione nel Registro Fondiario Svizzero. La piena proprietà è trasferita immediatamente all’acquirente, garantendo la sicurezza dell’investimento, anche se l’uso resta riservato al creditore di rendita vitalizia.

Quali rischi nell’acquisto in rendita vitalizia?

Il principale rischio è legato all’alea: se il creditore di rendita vitalizia vive molto a lungo, il costo totale dell’acquisizione aumenta. Questo rischio è parte integrante del sistema della rendita vitalizia e deve essere considerato nel calcolo della redditività.

Inoltre, la manutenzione ordinaria spetta in linea di principio al venditore nella rendita vitalizia occupata, mentre i lavori straordinari possono restare a carico dell’acquirente. La ripartizione è chiaramente indicata nel contratto.

Quale fiscalità per l’acquisto in rendita vitalizia?

Ogni pagamento della rendita è considerato come la somma di due elementi:

• una parte a titolo di rimborso del capitale;

• una parte a titolo di interessi.

Dal momento dell’acquisto, l’immobile è incluso nel patrimonio dell’acquirente. Tuttavia, fintanto che il venditore conserva il DUA, il valore imponibile dell’immobile ai fini dell’Imposta sulla Sostanza può essere ridotto proporzionalmente, secondo la prassi del cantone.

Infine, le spese notarili e i diritti di mutazione sono a carico dell’acquirente e sono calcolati sul valore decurtato dell’immobile, il che rappresenta un risparmio immediato rispetto a una vendita tradizionale.

Come viene calcolato il prezzo di una rendita vitalizia?

Il calcolo di una vendita in rendita vitalizia comprende tre componenti:

• Il valore venale dell’immobile: tale stima segue i metodi classici: confronto di mercato, stato dell’immobile, superficie, ubicazione, prestazioni, ecc.

• Il valore del DUA o dell’usufrutto: dipende dall’età del venditore e dalle tavole di mortalità svizzere. Maggiore è la speranza di vita, più elevato è il valore del diritto di uso, riducendo la quota trasferibile all’acquirente.

• Il bouquet: rappresenta generalmente dal 20% al 40% del valore dell’immobile, ma resta liberamente negoziabile. Più elevato è il bouquet, più la rendita può essere ridotta.

La rendita vitalizia è calcolata dividendo il valore residuo (valore venale – valore del DUA o dell’usufrutto – bouquet) per la speranza di vita statistica del creditore di rendita vitalizia:

• Rendita annua = (Valore dell’immobile – DUA/usufrutto – Bouquet) / Speranza di vita (anni)

Esempio:

In conclusione, quanto più il venditore è anziano, tanto più la rendita tende ad aumentare, a parità di altre condizioni.