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In Svizzera, la procedura per dare disdetta è disciplinata da un formalismo molto rigoroso derivante dal Codice delle obbligazioni (CO):

  • Per poter risolvere il contratto di locazione del vostro inquilino, dovete quindi essere in grado di invocare un motivo valido, come il bisogno personale o un inadempimento.
  • Per dare disdetta a un inquilino, spetta a voi inviare una lettera di disdetta conforme alle prescrizioni del diritto della locazione, nonché un modulo ufficiale.
  • Occorre prestare particolare attenzione alla data di invio della lettera di disdetta, poiché il termine di preavviso inizia a decorrere solo dal momento della ricezione da parte dell’inquilino.

Disdetta del contratto di locazione: quale quadro giuridico?

La disdetta del contratto di locazione e, più in generale, il rapporto tra locatore e inquilino è disciplinato dal Codice delle obbligazioni (CO) e, in via complementare, dagli usi cantonali e da diversi regolamenti locali.


I principi di base della disdetta ordinaria

La disdetta ordinaria costituisce la forma più comune. L’inquilino decide di lasciare l’alloggio, ma deve a tal fine rispettare un termine di disdetta conforme alla legge o al contratto.


Per le abitazioni, il termine legale è di tre mesi, salvo diversa indicazione nel contratto di locazione. Alcuni contratti prevedono termini specifici a seconda del cantone (ad esempio il 31 marzo, il 30 giugno o il 30 settembre), altri autorizzano la disdetta alla fine di ogni mese, ad eccezione di dicembre.


Quando il contratto è più restrittivo della legge, si applicano le condizioni contrattuali; quando è più flessibile, resta valido purché rispetti un termine ragionevole.


La necessità del modulo ufficiale cantonale

La disdetta di un contratto di locazione abitativa deve obbligatoriamente essere notificata mediante il modulo ufficiale cantonale. Ogni cantone dispone del proprio modello, concepito per informare chiaramente l’inquilino dei suoi diritti, in particolare in materia di contestazione e di proroga del contratto.


Il mancato rispetto di tale requisito comporta la nullità pura e semplice della disdetta. La procedura deve quindi essere ripetuta, il che può ritardare notevolmente la ripresa dell’alloggio.


Quando una coppia sposata o un’unione domestica registrata occupa l’alloggio, il proprietario deve inviare una notifica separata a ciascun coniuge o partner. Una sola comunicazione comune non è sufficiente, pena la nullità.


Quali sono i motivi di disdetta del contratto di locazione da parte del proprietario?

Il diritto svizzero della locazione ammette diversi motivi che consentono al proprietario di porre fine al contratto. Tuttavia, tutti devono rispettare i requisiti della buona fede e non costituire una disdetta abusiva.


Disdetta per bisogno personale

Il bisogno personale riguarda l’ipotesi in cui desideriate utilizzare l’alloggio per voi stessi o per una persona a voi vicina, come ad esempio un membro della vostra famiglia.


Per lungo tempo, la giurisprudenza ha richiesto un bisogno urgente. Oggi, i tribunali privilegiano una valutazione fondata sul carattere importante e attuale del bisogno. Deve quindi esistere un progetto concreto e credibile, e non una semplice intenzione vaga o ipotetica di riottenere l’alloggio.


Inoltre, in caso di vendita dell’alloggio, il nuovo acquirente può disdire il contratto per uso proprio, a condizione di rispettare i termini e i preavvisi applicabili. Il bisogno personale del nuovo proprietario è valutato secondo gli stessi criteri del vostro.


Disdetta in caso di inadempimento dell’inquilino

Avete la possibilità di ricorrere a una disdetta straordinaria quando il vostro inquilino viola i suoi obblighi.


Ritardo nel pagamento del canone (art. 257d CO)

Dovete innanzitutto inviare una diffida scritta, fissando un termine di pagamento di almeno 30 giorni e indicando che una disdetta sarà pronunciata in caso di mancata reazione.


Se l’inquilino non adempie entro tale termine, avete il diritto di disdire il contratto per la fine del mese successivo.


Grave violazione del dovere di diligenza (art. 257f CO)

Quando il vostro inquilino provoca disturbi ripetuti, si mostra aggressivo nei confronti dei vicini, danneggia i locali o compromette la tranquillità dello stabile, potete ugualmente porre fine al contratto di locazione in modo unilaterale.


Disdetta per giusti motivi

La legge prevede anche la disdetta per giusti motivi, applicabile quando la prosecuzione del contratto diventa insopportabile per una o per l’altra delle parti.


Si tratta di uno strumento al quale potete ricorrere in circostanze particolari, quali un conflitto grave o un cambiamento imprevedibile che renda impossibile la continuazione del contratto.


Come dare disdetta a un inquilino?

Calcolare correttamente il termine e la data di disdetta

A titolo di promemoria, la disdetta produce effetto non alla data di invio, bensì alla data di ricezione da parte dell’inquilino. Se la lettera raccomandata non viene ritirata, essa si considera ricevuta allo scadere del termine di giacenza postale, generalmente di sette giorni.


Ad esempio, se il contratto prevede un termine di tre mesi per il 30 settembre, la disdetta deve pervenire all’inquilino prima della fine del mese di giugno. Un invio tardivo, anche di pochi giorni, rinvia automaticamente la fine del contratto al termine successivo.


Redigere la lettera di disdetta

La lettera di disdetta del contratto di locazione deve contenere diverse informazioni essenziali:

  • l’indirizzo dell’alloggio interessato;

  • la data di fine del contratto;

  • l’indicazione del modulo ufficiale cantonale allegato;

  • se del caso, il motivo della disdetta qualora l’inquilino lo richieda (il locatore non è tenuto a fornirlo spontaneamente).

L’invio tramite raccomandata consente di provare l’avvenuta notifica e rimane il metodo più sicuro, poiché le controversie riguardano spesso la data esatta di ricezione.


Cosa fare in caso di contestazione da parte dell’inquilino?

L’inquilino dispone di un termine di 30 giorni dalla ricezione della disdetta per contestarla presso l’Autorità di conciliazione.


Questo organo ha il compito di verificare la validità del formalismo (termini, modulo cantonale) e la legittimità del motivo di disdetta invocato nella vostra lettera. Valuta inoltre se la fine del contratto costituisce un caso di rigore per l’inquilino.


In caso di errore formale o di motivo abusivo (art. 271 CO), l’Autorità può annullare la disdetta. Anche se la disdetta è valida, può concedere all’inquilino una proroga del contratto, generalmente fino a quattro anni per le abitazioni, se il suo allontanamento comporta difficoltà importanti.


Domande frequenti del proprietario-locatore

Il mio inquilino non paga: posso disdire immediatamente?

Anche se la situazione può essere frustrante, la legge non consente di disdire immediatamente in caso di mancato pagamento. L’articolo 257d CO prevede una procedura obbligatoria: dovete inviare una diffida scritta, concedere all’inquilino un termine di almeno 30 giorni per saldare gli arretrati e indicare chiaramente che seguirà una disdetta in caso di mancato pagamento. Se il termine scade senza reazione, potete allora porre fine al contratto per la fine del mese successivo.


Cosa succede se l’inquilino contesta la disdetta?

L’inquilino dispone di 30 giorni per adire l’Autorità di conciliazione. Questa procedura mira a chiarire la situazione, esaminare la validità della disdetta e determinare se sia possibile una soluzione amichevole.


Se non viene raggiunto alcun accordo, la causa può essere portata davanti al tribunale, che deciderà sulla conferma della disdetta, sul suo annullamento o su un’eventuale proroga del contratto. Sarete quindi chiamati a dimostrare che la vostra procedura rispetta le norme legali e che non è abusiva.


Dove trovare il modulo ufficiale del mio cantone (VD, GE, ZH, ecc.)?

Ogni cantone mette a disposizione il proprio modulo ufficiale di disdetta, che dovete imperativamente utilizzare.


Lo troverete sui siti degli uffici cantonali dell’alloggio o dei servizi pubblici competenti, ad esempio l’Ufficio dell’alloggio del Cantone di Vaud o il Dipartimento del territorio a Ginevra.


Assicuratevi di utilizzare il modulo corrispondente al cantone in cui si trova il vostro immobile, poiché un errore di modulo può comportare la nullità della disdetta.