×

Quanto vale la mia casa o il mio appartamento? Quale somma potrei ricavare dalla vendita del mio bene immobiliare in Svizzera? Che si tratti di conoscere il valore reale del vostro patrimonio o di preparare la rivendita della vostra abitazione, è necessario calcolarne il valore attuale:


  • I metodi di stima svizzeri si basano su approcci collaudati che combinano dati di mercato e caratteristiche dell’immobile.
  • La posizione e lo stato dell’alloggio restano i due principali fattori della valore venale.
  • Il ricorso a un esperto immobiliare garantisce una stima affidabile e riconosciuta dalle banche del vostro bene immobiliare in Svizzera.

Perché far stimare il vostro bene immobiliare?

Innanzitutto, far valutare il vostro bene vi permette di ottenere una visione chiara del suo valore attuale sul mercato. Sebbene questo procedimento riguardi soprattutto i venditori, può interessare anche i proprietari. Infatti, potreste voler conoscere il valore venale della vostra abitazione per:


  • rinegoziare un’ipoteca,
  • ripartire un’eredità, preparare una donazione,
  • assicurare il vostro patrimonio al suo giusto valore.

A volte si tende a sovrastimare o sottostimare un bene: realizzando una stima oggettiva, si evita così di bloccare una vendita per mesi o di perdere una parte del suo valore reale. In Svizzera, dove le disparità regionali sono forti tra cantoni e persino tra comuni, una stima rigorosa rappresenta una garanzia di trasparenza e serietà.

Quali sono i metodi di stima dei beni immobiliari in Svizzera?

Esistono diversi approcci per determinare il valore di un bene immobiliare. La loro affidabilità dipende dal tipo di bene, dalla qualità dei dati disponibili e dall’obiettivo perseguito (vendita, finanziamento, successione, ecc.).

Il metodo edonistico

Questo metodo, oggi il più diffuso in Svizzera, si basa sul confronto con transazioni recenti di beni simili nella stessa area geografica.


Grazie a software professionali, si analizzano migliaia di dati (superficie, numero di locali, anno di costruzione, prezzi di vendita, ecc.) per collocare il valore del bene rispetto ai suoi vicini.


  • I suoi punti di forza: è rapido, oggettivo e riflette fedelmente le condizioni reali del mercato.
  • I suoi limiti: si applica meno bene ai beni atipici, di prestigio o situati in località dove sono disponibili poche vendite comparabili.

Il metodo del valore intrinseco

Si tratta qui di calcolare il valore del bene sommando il prezzo del terreno e i costi di costruzione attuali, per poi sottrarre il deprezzamento o la vetustà dell’edificio. Vale a dire:


  • Valore del terreno + costi di costruzione – deprezzamento.


  • I suoi punti di forza: questo metodo è particolarmente pertinente per edifici nuovi, costruzioni uniche o stime a scopo assicurativo.
  • I suoi limiti: purtroppo non tiene conto dell’evoluzione del mercato locale né della pressione della domanda, due fattori fondamentali del prezzo reale di un bene.

Il metodo del valore di rendimento

Infine, questo metodo si applica principalmente agli immobili redditizi e ai beni commerciali. Permette di valutare la redditività potenziale del bene rapportando i redditi locativi netti a un tasso di capitalizzazione:


  • (Redditi locativi annui netti) / (Tasso di capitalizzazione).


  • I suoi punti di forza: il metodo del valore di rendimento offre una visione economica del bene che interesserà più gli investitori che gli acquirenti privati.
  • I suoi limiti: la sua interpretazione dipende fortemente dalla scelta del tasso di rendimento, che varia in base al rischio, alla posizione e alla congiuntura immobiliare.

Quali criteri determinano il valore venale di un bene?

Il metodo di stima scelto deve sempre essere messo in prospettiva con criteri tangibili che influenzano direttamente il valore finale del bene.

La posizione: la regola d’oro dell’immobiliare

Il luogo resta il primo fattore di valorizzazione. Su scala macro, il cantone e il comune svolgono un ruolo chiave: fiscalità locale, attrattiva economica, dinamismo demografico e vicinanza agli assi principali influenzano i prezzi.


Su scala micro, il quartiere, l’esposizione, la vista, i rumori o ancora la vicinanza ai trasporti pubblici e ai negozi possono far variare il valore di decine di migliaia di franchi.

Le caratteristiche intrinseche del bene

Naturalmente, gli elementi strutturali di un’abitazione determinano una grande parte del prezzo:


  • Anno di costruzione e stato generale dell’edificio.
  • Superficie abitabile, numero di locali e volume complessivo.
  • Qualità delle finiture: cucina attrezzata, bagni, isolamento, materiali.
  • Prestazioni energetiche e tipo di riscaldamento.

Di fatto, un bene ristrutturato di recente o con buone prestazioni energetiche beneficia di una valorizzazione migliore nel mercato svizzero attuale, sempre più attento ai costi di esercizio e alla sostenibilità.

Le sistemazioni e le pertinenze

Inoltre, gli spazi esterni (balcone, terrazza, giardino) o le dotazioni supplementari (garage, posto auto, piscina, cantina vini) possono fare la differenza tra due beni simili. Da sapere che il loro peso nella valutazione dipende dalla rarità di tali caratteristiche nella zona interessata.

Da chi far stimare il mio bene?

Se gli strumenti online possono fornire una prima indicazione, solo una perizia professionale permette di ottenere una stima riconosciuta dalle banche e affidabile per una transazione.

La stima immobiliare online

I simulatori di stima utilizzano generalmente il metodo edonistico. Inserendo alcune informazioni (superficie, numero di locali, posizione), forniscono una fascia di prezzo indicativa.


  • Vantaggi: il procedimento è rapido, gratuito e offre un primo riferimento.
  • Limiti: tali stime non tengono conto delle specificità del bene, di eventuali difetti, delle ristrutturazioni o della qualità della vista.

Buono a sapersi: questo approccio può essere adatto per ottenere un’idea generale, ma non sostituisce una valutazione approfondita da parte di un professionista!

La stima da parte di un professionista immobiliare

La stima da parte di un professionista del settore (mediatore, esperto immobiliare certificato) si basa su un’analisi dettagliata del bene e del suo ambiente.


Per cominciare, il vostro esperto esamina le planimetrie, i documenti catastali, le ristrutturazioni effettuate e procede a una visita sul posto. Incrocia poi diversi metodi (edonistico, intrinseco, rendimento) per giungere a un valore obiettivo coerente.


Infine, il rapporto di perizia fornito può essere utilizzato nel contesto di una vendita, di una successione, di un’ipoteca o di una negoziazione bancaria.


Desiderate far periziare il vostro bene da professionisti di fiducia?

dreamo.ch vi propone i migliori mediatori per stimare e vendere il vostro bene immobiliare in tutta serenità. Grazie al nostro strumento di intelligenza artificiale "AI Broker", utilizziamo dati avanzati per mettervi in contatto con diversi mediatori rinomati per la loro esperienza nel segmento di mercato corrispondente al vostro bene.