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Quando si firma un contratto di locazione abitativa, è quasi sempre richiesta una garanzia d’affitto. E per una buona ragione: questa somma di denaro protegge il locatore da eventuali pigioni non pagate o danni causati all’alloggio.


  • In Svizzera, il Codice delle obbligazioni (art. 257e) stabilisce le regole relative all’importo, al deposito e all’utilizzo della garanzia d’affitto.
  • Gli inquilini hanno due opzioni: il deposito bancario tradizionale oppure una garanzia fornita da una compagnia assicurativa.
  • La restituzione della garanzia segue regole precise, in particolare dopo l’ispezione finale dell’alloggio.

Il quadro legale della garanzia d’affitto

Innanzitutto, il regime giuridico della garanzia d’affitto si basa sul Codice delle obbligazioni (CO), che definisce i diritti e i doveri delle parti in un contratto di locazione. Queste disposizioni mirano a proteggere sia il locatore sia l’inquilino, garantendo una gestione trasparente e regolamentata della somma versata.

Importo massimo e modalità di versamento

Secondo l’articolo 257e CO, l’importo della garanzia non può superare l’equivalente di tre mesi di pigione netta. Il locatore non può quindi fissare un importo superiore, indipendentemente dal valore dell’immobile.


L’inquilino deve depositare questa somma su un conto bancario bloccato aperto a suo nome. Spesso chiamato "conto di garanzia d’affitto", questo importo rimane legalmente di proprietà dell’inquilino, e il locatore non può accedervi liberamente.


Inoltre, gli interessi maturati sulla somma bloccata spettano interamente all’inquilino. Essi vengono aggiunti all’importo iniziale al momento della restituzione, salvo detrazioni giustificate (danni, pigioni non pagate, costi di riparazione).

Condizioni di utilizzo

La garanzia d’affitto può essere utilizzata esclusivamente per coprire pigioni o spese non pagate, nonché i costi di riparazione derivanti da danni imputabili all’inquilino.


Naturalmente, il locatore non può prelevare l’importo a propria discrezione. Qualsiasi utilizzo della garanzia richiede l’accordo dell’inquilino oppure una decisione esecutiva di un tribunale o di un’autorità di conciliazione.


Opzione 1: Il deposito bancario tradizionale

Il deposito bancario tradizionale rimane la soluzione più semplice e più comune in Svizzera.

Come funziona

L’inquilino apre un conto di garanzia d’affitto presso una banca designata dal locatore. Vi versa la somma richiesta, solitamente pari a tre mesi di pigione netta.


L’importo rimane bloccato fino al termine della locazione e il conto può essere sbloccato solo con l’accordo di entrambe le parti o con una decisione giudiziaria. Questo tipo di conto è spesso gratuito o soggetto a costi bancari molto bassi.

Vantaggi e svantaggi del deposito bancario

Vantaggi

La somma rimane a nome dell’inquilino e può essere utilizzata solo in caso di debiti formalmente provati. Inoltre, gli interessi maturati vengono restituiti all’inquilino al termine della locazione. Si tratta quindi di una soluzione molto sicura per entrambe le parti.

Svantaggi

Bloccare diverse migliaia di franchi può essere impegnativo per gli inquilini, specialmente durante un trasloco o in caso di doppia locazione temporanea. Tuttavia, è l’opzione più sicura per chi dispone della liquidità necessaria.

Opzione 2: La garanzia senza deposito

Per gli inquilini che desiderano evitare il blocco del capitale, la garanzia d’affitto senza deposito rappresenta la soluzione ideale.

Come funziona e costi

Il principio è semplice: una società di garanzia o una compagnia assicurativa si fa garante presso il locatore. In caso di debiti o danni, essa anticipa l’importo dovuto e poi richiede il rimborso all’inquilino.


In cambio, l’inquilino paga un premio annuale o mensile, generalmente compreso tra il 4% e il 6% dell’importo totale della garanzia. Questo premio non viene mai restituito, anche se la locazione termina senza problemi.

Principali fornitori in Svizzera

In Svizzera, diversi operatori offrono questo servizio:


  • Compagnie assicurative che propongono prodotti dedicati alla garanzia d’affitto

  • Società specializzate nel fideiussione, note per affidabilità e rapidità

Molte di queste organizzazioni collaborano con agenzie immobiliari o banche, facilitando l’attivazione della garanzia al momento della firma del contratto di locazione.

Vantaggi e svantaggi della garanzia senza deposito

Vantaggi


  • Nessun capitale da bloccare: l’inquilino mantiene la propria liquidità.

  • Sottoscrizione rapida e procedure semplificate.

  • Accettata dalla maggior parte delle agenzie e dei proprietari.

Svantaggi


  • Costo totale più elevato nel lungo termine: il premio non è recuperabile.

  • In caso di sinistro, la società richiede il rimborso all’inquilino.

Come avviene la restituzione della garanzia d’affitto?

La fine del contratto di locazione segna il momento in cui l’inquilino può richiedere la restituzione della garanzia, a determinate condizioni.

Termini e condizioni di restituzione

La garanzia viene sbloccata dopo l’ispezione finale dell’alloggio e con l’accordo del locatore. Se non vengono rilevati danni o pigioni non pagate, il locatore firma l’ordine di sblocco e la banca restituisce l’importo con gli interessi maturati.


Se vengono riscontrati danni o arretrati, la restituzione può essere parziale o ritardata, per il tempo necessario a valutare i costi.

Cosa succede in caso di controversia?

Se il locatore rifiuta di sbloccare la garanzia, deve dimostrare che è in corso una procedura giudiziaria o di esecuzione contro l’inquilino.


Si applica un termine massimo di un anno: se entro questo periodo il locatore non intraprende alcuna azione, l’inquilino può chiedere alla banca la restituzione della somma senza bisogno del suo consenso. Questa regola protegge gli inquilini da trattenute ingiustificate.


Conclusione

In sintesi, la garanzia d’affitto è una misura di sicurezza essenziale per una gestione corretta delle locazioni. Che si scelga il deposito bancario tradizionale o una soluzione senza deposito, ogni formula ha i suoi vantaggi a seconda della situazione finanziaria dell’inquilino.


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