Il finanziamento di un immobile in Svizzera: la nostra guida completa

In Svizzera, gli istituti di credito esigono un equilibrio rigoroso tra apporto di fondi propri e capacità d’indebitamento, due pilastri che determinano l’accesso al credito ipotecario. Per finanziare un immobile, dovete quindi trovare la giusta struttura di prestito, mobilitare i pilastri adeguati e saper negoziare condizioni sostenibili sul lungo termine.

• Le banche applicano due regole fondamentali: fondi propri e capacità finanziaria.
  
• I meccanismi di previdenza (2° e 3° pilastro) possono rafforzare il vostro apporto personale.
  
• La scelta del tipo di ipoteca influisce sulla flessibilità e sul costo complessivo del finanziamento.

Fase 1: Conoscere i pilastri del finanziamento

Al momento della vostra richiesta di costituzione di pegno presso la banca, quest’ultima valuta il vostro dossier sulla base di criteri rigorosi. Due regole dominano: quella dei fondi propri e quella della capacità finanziaria.

La regola dei fondi propri

Per ottenere un’ipoteca, almeno il 20% del prezzo d’acquisto dell’immobile deve essere coperto da fondi propri. Questa soglia costituisce la base di qualsiasi negoziazione bancaria. Tuttavia, la normativa distingue la provenienza di questi fondi:

• almeno il 10% deve provenire dal risparmio personale, senza ricorrere alla previdenza professionale (escluso il 2° pilastro);

• il resto può essere completato da varie fonti: risparmio classico, 3° pilastro A, anticipo ereditario, donazione, oppure prelievo o costituzione in pegno del 2° pilastro (LPP).

Inoltre, la banca si aspetta che siate finanziariamente coinvolti nell’acquisizione per ridurre il rischio di inadempienza nei pagamenti.

La tenuta delle spese (o regola di un terzo)

La regola di un terzo stabilisce che il costo annuale totale del vostro alloggio non deve superare un terzo (33%) del vostro reddito annuo lordo del nucleo familiare.

Per applicare questa regola, la banca non si basa sui vostri costi attuali (che possono essere bassi se i tassi sono ridotti), ma su un calcolo ipotetico e prudenziale. Così, gli oneri annuali comprendono:

• Interessi ipotecari: calcolati a un tasso normativo di circa il 5%, indipendentemente dal tasso reale di mercato.

• Ammortamento: riduzione progressiva del debito fino a raggiungere il 66% del valore dell’immobile entro un periodo di 15 anni.

• Spese di manutenzione: stimate tra lo 0,7% e l’1% del valore dell’immobile all’anno.

Se le vostre spese superano questa soglia, il finanziamento viene generalmente rifiutato. Questa prudenza vi protegge da un indebitamento eccessivo, in particolare in caso di futuri aumenti dei tassi d'interesse.

Fase 2: Ottimizzare i fondi propri

In Svizzera avete la possibilità di mobilitare una parte del vostro capitale di previdenza per completare i fondi propri. Questa opzione richiede tuttavia un’analisi attenta, poiché incide direttamente sulla vostra futura rendita pensionistica.

Utilizzo del 2° pilastro (LPP)

Sono possibili due soluzioni:

• Il prelievo anticipato: il capitale vi viene versato direttamente per finanziare una parte dell’immobile. Se questa soluzione riduce di conseguenza l’importo dell’ipoteca, comporta una diminuzione delle prestazioni di vecchiaia e la tassazione immediata dell’importo prelevato.

• La costituzione in pegno: il capitale rimane nella vostra cassa pensione, ma serve da garanzia alla banca in caso di mancato pagamento. Se questa opzione ha il vantaggio di preservare la vostra previdenza ed evitare la tassazione, non aumenta tuttavia la vostra capacità di acquisto immediata.

Naturalmente, la scelta tra queste due opzioni dipende dalla vostra situazione professionale, dal vostro orizzonte di investimento e anche dalla vostra tolleranza al rischio.

Il ruolo del 3° pilastro A (previdenza vincolata)

Il 3° pilastro A costituisce un altro strumento flessibile e fiscalmente vantaggioso. Gli importi risparmiati possono essere utilizzati per rafforzare i fondi propri al momento dell’acquisto oppure per ammortizzare l’ipoteca.

Inoltre, i versamenti effettuati ogni anno sono deducibili dal reddito imponibile, il che riduce il carico fiscale e, allo stesso tempo, prepara un progetto immobiliare.

Altre fonti possibili

Le banche accettano anche altre forme di capitale:

• risparmio classico,

• riscatto di un’assicurazione sulla vita,

• aiuti familiari o anticipi sull’eredità.

Attenzione: l’origine dei fondi deve sempre essere chiaramente documentata, al fine di rispettare le regole di trasparenza bancaria.

Fase 3: Strutturare il prestito ipotecario

Una volta riuniti i fondi propri, la struttura del vostro prestito determina l’equilibrio tra sicurezza e costo del finanziamento.

Il prestito principale (ipoteca di 1° grado)

Sappiate che il prestito principale può coprire fino al 66% del valore dell’immobile. Questa quota beneficia dei tassi d’interesse più bassi, poiché rappresenta il rischio più limitato per la banca. Su questa tranche non è imposto alcun obbligo di ammortamento.

Il prestito complementare (ipoteca di 2° grado)

Questa seconda ipoteca finanzia la parte compresa tra il 66% e l’80% del prezzo dell’immobile. Deve essere rimborsata in un periodo massimo di 15 anni, oppure prima dell’età del pensionamento.

Questo rimborso progressivo, chiamato ammortamento, riduce il debito totale e rafforza la sicurezza finanziaria della famiglia.

I metodi di ammortamento

Sono possibili due approcci:

• Ammortamento diretto: i pagamenti regolari riducono immediatamente il capitale dovuto e gli interessi, ma diminuiscono anche le deduzioni fiscali.

• Ammortamento indiretto: gli importi vengono versati su un conto di 3° pilastro A costituito in pegno. L’ipoteca rimane invariata fino al prelievo del pilastro, il che consente di mantenere la deduzione degli interessi ipotecari costituendo nello stesso tempo un risparmio.

Fase 4: Scegliere il tipo di ipoteca

Per finanziare un immobile in Svizzera, avete la possibilità di scegliere tra diverse formule ipotecarie.

Ipoteca a tasso fisso

Il suo principale vantaggio risiede nella stabilità: il tasso rimane identico per tutta la durata del contratto (spesso da 2 a 10 anni). Così, l’importo delle vostre rate è perfettamente prevedibile e siete protetti contro eventuali aumenti dei tassi.

D’altra parte, questa sicurezza ha un prezzo: i tassi fissi sono spesso leggermente superiori e qualsiasi uscita anticipata può comportare penali elevate.

Ipoteca a tasso variabile

Senza una durata fissa, l’ipoteca a tasso variabile si adegua in funzione del mercato monetario.

Se offre una grande flessibilità, in particolare per i mutuatari che prevedono una vendita o una rinegoziazione a breve termine, espone tuttavia a una forte volatilità a causa delle variazioni dei tassi.

Ipoteca indicizzata al mercato monetario (SARON)

Indicizzata al SARON (Swiss Average Rate Overnight), questa forma moderna di ipoteca riflette da vicino l’evoluzione reale del mercato. Il tasso di questa ipoteca è composto dall’indice SARON maggiorato di un margine bancario.

Essa combina trasparenza e adattabilità, ma richiede una buona tolleranza alle fluttuazioni, poiché le revisioni sono frequenti (ogni 3 o 6 mesi).

Fase 5: Negoziare i costi accessori

Al di là del prestito, è opportuno anticipare i costi e confrontare attentamente le offerte.

Il ruolo del mediatore ipotecario

Lo sapete probabilmente già, ma rivolgersi a un mediatore immobiliare può permettervi di accedere a un’ampia gamma di istituzioni finanziarie (banche, assicurazioni, casse pensione).

Forte della sua esperienza sul campo, questo professionista confronta i tassi, negozia i margini e vi consiglia sulla struttura più vantaggiosa. Può inoltre assistervi nella preparazione del dossier di finanziamento.

Le spese di acquisizione (costi accessori)

In Svizzera, l’acquisto di un immobile comporta costi accessori incomprimibili:

• imposta di trapasso (diritti di mutazione),

• onorari notarili,

• emolumenti del Registro fondiario.

A seconda del cantone, questi costi rappresentano tra il 3% e il 5% del prezzo dell’immobile. Devono essere necessariamente finanziati con fondi propri, poiché le banche non li includono nell’ipoteca.

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