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Quando il contratto di locazione giunge alla sua fine, un momento chiave segna la transizione tra inquilino e locatore: lo stato dei luoghi di uscita. Si tratta allora di confrontare lo stato dell’alloggio con quello osservato all’entrata, al fine di determinare eventuali degradazioni e di garantire una restituzione conforme al contratto di locazione. Così:


  • Lo stato dei luoghi di uscita determina se l’alloggio è restituito nello stesso stato del momento dello stato dei luoghi d’entrata.
  • Permette di precisare le eventuali riparazioni a carico dell’inquilino o del locatore.
  • Costituisce una garanzia per evitare qualsiasi controversia al momento della restituzione del deposito cauzionale.

In cosa consiste lo stato dei luoghi di uscita?

Lo stato dei luoghi di uscita è un’ispezione minuziosa realizzata quando l’inquilino lascia l’alloggio. Questo verbale descrive in maniera dettagliata lo stato reale del bene, stanza per stanza, e permette di confrontarlo con la situazione iniziale menzionata nello stato dei luoghi d’entrata.

Un quadro giuridico preciso

In Svizzera, il Codice delle obbligazioni (CO) incornicia questa fase attraverso gli articoli 257 a 262, relativi agli obblighi dell’inquilino e del locatore. Queste disposizioni si applicano su tutto il territorio, ma ogni cantone può prevedere pratiche o procedure complementari nel quadro del diritto locativo cantonale.

Gli obiettivi dello stato dei luoghi

Tre finalità principali emergono:


  • Verificare la conformità dell’alloggio con ciò che era stato convenuto nel contratto di locazione e nello stato dei luoghi d’entrata.
  • Determinare le riparazioni necessarie, distinguendo l’usura normale (a carico del locatore) dalle degradazioni eccessive (a carico dell’inquilino).
  • Evitare le controversie relative alla restituzione del deposito cauzionale, spesso fonte di disaccordi a fine locazione.

Un verbale firmato da entrambe le parti viene a formalizzare questa fase. Questo documento, datato e dettagliato, servirà da riferimento in caso di divergenza ulteriore.


Quando ha luogo lo stato dei luoghi di uscita?

Lo stato dei luoghi di uscita interviene alla fine del contratto, nel momento in cui l’inquilino lascia definitivamente l’alloggio. Deve svolgersi in presenza di entrambe le parti o dei loro rappresentanti, affinché ognuno possa constatare lo stato dei luoghi in modo trasparente.


In pratica, conviene fissare un appuntamento abbastanza presto prima della consegna delle chiavi. Il preavviso di partenza è in generale di 3 mesi per un contratto di locazione standard, salvo disposizione contraria nel contratto.


Durante questo periodo, l’inquilino dispone del tempo necessario per preparare la sua uscita in buone condizioni e effettuare le riparazioni a suo carico.


Buono a sapersi: in alcuni cantoni, come quello di Ginevra o del Vaud, le date di disdetta sono unicamente le fine mese (eccetto dicembre) o solo due o tre date precise per anno (per esempio: 31 marzo, 30 giugno, 30 settembre). In altri, è qualsiasi giorno della fine del mese (Zurigo, Berna, Argovia…).


Come si svolge lo stato dei luoghi di uscita?

Per un’uscita dei luoghi in buona e dovuta forma, l’appuntamento tra inquilino e locatore si svolge come segue:

1. Confronto dello stato attuale con lo stato d’entrata

Ogni stanza è esaminata, dal pavimento al soffitto, confrontando l’alloggio così come si presenta alla descrizione iniziale. Le degradazioni, mancanze o migliorie sono prese in considerazione.

2. Registrazione delle osservazioni in un documento scritto

Il verbale deve menzionare la data, la firma dell’inquilino e del locatore, così come tutte le osservazioni riguardanti i difetti o le anomalie constatate.

3. Stesura di un inventario delle riparazioni da effettuare

Se sono identificate degradazioni, può essere redatto un inventario con importi. Questo documento deve precisare le riparazioni da intraprendere e, se del caso, i tempi necessari per realizzarle.

4. Restituire l’alloggio e le chiavi

Infine, l’appuntamento si conclude con la consegna delle chiavi, che marca la fine effettiva della locazione. Essa deve includere tutti gli accessori consegnati all’entrata: telecomandi, badge, chiavi supplementari, ecc.


I nostri consigli per uno stato dei luoghi di uscita conforme alle regole

Alcune precauzioni possono permettervi di superare questa fase nelle migliori condizioni:


  • Documentare con foto datate: esse costituiscono una prova preziosa in caso di divergenza d’interpretazione.
  • Anticipare le riparazioni: un controllo personale qualche giorno prima della visita permette di correggere le piccole deteriorazioni (buchi nei muri, giunti rovinati, pulizia incompleta).
  • Informarsi sulla nozione di usura normale: certi elementi (pittura, elettrodomestici, moquette) si degradano naturalmente con il tempo. Queste spese non possono essere imputate all’inquilino.
  • Verificare il deposito cauzionale: esso non può essere trattenuto che per coprire riparazioni realmente giustificate. Se l’alloggio è restituito in buono stato, la restituzione deve effettuarsi senza ritardo ingiustificato.

Buono a sapersi: il CO precisa che l’inquilino deve prendersi carico dei piccoli difetti la cui riparazione non supera l’importo d’uso locale. Ma attenzione, gli importi considerati accettabili per il rimpiazzo di una guarnizione o la riparazione di uno sciacquone variano secondo i cantoni.


Cosa fare in caso di controversia?

Malgrado la vigilanza di ciascuno, possono sorgere disaccordi, in particolare sull’origine o sul costo delle degradazioni. Esistono diverse soluzioni per risolvere la situazione senza conflitto prolungato!

Cercare un accordo amichevole

Beninteso, il dialogo diretto tra l’inquilino e il locatore resta il miglior approccio. Confrontando i constati e le prove (foto, fatture, stato d’entrata…), è spesso possibile evitare procedure lunghe e fastidiose.

Ricorrere alla conciliazione

Ogni cantone dispone di una commissione di conciliazione in materia di locazione. Questa istanza gratuita o poco costosa aiuta le parti a trovare un compromesso e può emettere una proposta di regolamento. Attenzione perché il nome di queste commissioni può differire secondo il cantone:


  • Ginevra (GE): la Commissione di conciliazione in materia di affitti e locazioni.
  • Vaud (VD): la Giustizia di Pace, che funge da autorità di conciliazione in materia di locazione.
  • Zurigo (ZH): il servizio di conciliazione del distretto.

Avviare un ricorso giudiziario

Se la conciliazione fallisce, la controversia può essere portata davanti al tribunale competente. In questo caso, il verbale dello stato dei luoghi e i documenti associati serviranno come elementi essenziali all’esame del dossier.

Conclusione

In sintesi, lo stato dei luoghi di uscita ha la vocazione di proteggere tanto il locatore quanto l’inquilino garantendo una restituzione conforme ed equa dell’alloggio.


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