L’impatto delle opposizioni e dei ricorsi sui progetti immobiliari in Svizzera
Le opposizioni e i ricorsi rallentano la costruzione di abitazioni in Svizzera, aggravando la carenza attuale. Pur consentendo di difendere gli interessi dei residenti o di proteggere l’ambiente, possono causare ritardi, costi aggiuntivi e una minore redditività per i promotori. Gli esperti raccomandano di limitare il diritto di opposizione alle persone direttamente interessate, per accelerare i progetti e sostenere il mercato immobiliare.
In Svizzera, la costruzione di nuove abitazioni diminuisce soprattutto a causa del numero crescente di opposizioni e ricorsi, che oggi costituiscono un ostacolo principale allo sviluppo dei progetti immobiliari.
Qual è il ruolo delle opposizioni?
Prima di ogni cantiere, il responsabile del progetto deve ottenere un permesso di costruire, un’autorizzazione amministrativa obbligatoria per ogni nuova costruzione, trasformazione, sopraelevazione o demolizione di un edificio.
Un’opposizione può essere presentata durante la procedura di autorizzazione, cioè prima del rilascio del permesso di costruire. Questo diritto offre la possibilità alle persone o entità direttamente interessate da un progetto di costruzione di far valere i propri interessi. Possono in particolare opporsi:
Un’opposizione può essere presentata durante la procedura di autorizzazione, cioè prima del rilascio del permesso di costruire. Questo diritto offre la possibilità alle persone o entità direttamente interessate da un progetto di costruzione di far valere i propri interessi. Possono in particolare opporsi:
- I privati, in generale i vicini, i cui interessi privati sono direttamente toccati dalla costruzione prevista;
- Le organizzazioni private i cui statuti prevedono la difesa di interessi protetti dalla legislazione sulla pianificazione territoriale (ad es. associazioni per la protezione della natura, del paesaggio o del patrimonio);
- I comuni, le associazioni di comuni o lo Stato, quando sono interessati dal progetto.
Quali sono i motivi di opposizione?
Tra i motivi di opposizione più frequenti figurano:
- Il rumore generato dai lavori;
- L’altezza dell’edificio o la limitazione della vista;
- La protezione del sito, del paesaggio o del patrimonio;
- Il traffico aumentato o i problemi di parcheggio legati all’aumento del numero degli abitanti.
Esempio dello svolgimento di un’opposizione
Una persona che dispone del diritto di opposizione può contestare un progetto di costruzione inviando una lettera all’amministrazione comunale. Successivamente viene organizzata una seduta di conciliazione, alla quale sono invitati i promotori del progetto e gli oppositori. Al termine di questo incontro, gli oppositori possono decidere di ritirare o mantenere la loro opposizione.
Se non viene raggiunto alcun accordo, l’autorità comunale decide sull’opposizione entro tre mesi dopo la seduta. Emette quindi una decisione che conclude per il rilascio o il rifiuto del permesso di costruire. Questo termine può essere prorogato di tre mesi se il fascicolo è incompleto o se sono necessari documenti supplementari (piani aggiornati, perizie, pareri o relazioni dei servizi competenti) per la decisione.
Se non viene raggiunto alcun accordo, l’autorità comunale decide sull’opposizione entro tre mesi dopo la seduta. Emette quindi una decisione che conclude per il rilascio o il rifiuto del permesso di costruire. Questo termine può essere prorogato di tre mesi se il fascicolo è incompleto o se sono necessari documenti supplementari (piani aggiornati, perizie, pareri o relazioni dei servizi competenti) per la decisione.
Le opposizioni da un punto di vista critico
Le opposizioni costituiscono oggi uno dei principali ostacoli alla realizzazione di nuovi progetti abitativi. Secondo uno studio della Confederazione Svizzera, molte persone intervistate si dichiarano preoccupate per le opposizioni "abusive". Queste sono talvolta utilizzate per bloccare o ritardare i progetti di costruzione, o persino per fare pressione sui committenti.
Gli esperti concordano sul fatto che le procedure di pianificazione e di autorizzazione potrebbero essere più rapide ed efficienti, pur essendo meglio protette contro le opposizioni e i ricorsi abusivi. Il problema sembra risiedere nella facilità con cui alcuni progetti possono essere rallentati o paralizzati dal deposito di un’opposizione.
Gli esperti concordano sul fatto che le procedure di pianificazione e di autorizzazione potrebbero essere più rapide ed efficienti, pur essendo meglio protette contro le opposizioni e i ricorsi abusivi. Il problema sembra risiedere nella facilità con cui alcuni progetti possono essere rallentati o paralizzati dal deposito di un’opposizione.
Conseguenze potenzialmente negative delle opposizioni per i responsabili di progetto
Le opposizioni costituiscono una tappa legittima del processo democratico, ma possono avere effetti negativi per i responsabili dei progetti immobiliari.
Costi supplementari: Quando viene presentata un’opposizione, le prime sedute di conciliazione sono a carico del committente, circa 105 franchi all’ora. A ciò si aggiungono i costi legati a eventuali ritardi o, nei casi più estremi, all’annullamento del progetto.
Perdita di tempo: Le opposizioni allungano i tempi di costruzione. Se la conciliazione non ha esito positivo, l’autorità comunale deve pronunciarsi entro tre mesi, e in altri tre mesi in caso di documentazione incompleta. Questo processo ritarda la commercializzazione degli immobili e comporta perdite finanziarie.
Rischio di fermo del progetto: Un progetto, anche prima della sua realizzazione, richiede molte ore di preparazione e importanti investimenti. Quando un’opposizione porta alla sua interruzione, ciò rappresenta una perdita significativa di tempo e denaro per il committente.
Maggiore complessità: La realizzazione di un progetto diventa sempre più difficile. Le procedure per ottenere un permesso di costruire sono lunghe ed esigenti. Questo sistema, basato su un equilibrio tra diversi interessi, riflette il carattere democratico dell’edilizia in Svizzera, ma contribuisce anche alla lentezza della produzione di alloggi.
Incertezza nella pianificazione: I capicantiere devono spesso modificare o rinviare il calendario dei lavori, il che rende più difficile la coordinazione tra architetti, fornitori e subappaltatori. Questa incertezza riduce il controllo sui costi e sulla logistica.
Modifiche imposte: Per superare alcune opposizioni, è talvolta necessario adattare il progetto — altezza dell’edificio, orientamento, accesso o numero di posti auto. Questi adeguamenti comportano nuovi costi e ulteriori ritardi.
Redditività ridotta: I ritardi e le modifiche successive rinviano la commercializzazione degli immobili e riducono la redditività complessiva del progetto. Nelle zone in cui le opposizioni sono frequenti, gli investitori diventano spesso più cauti o addirittura riluttanti a impegnarsi.
Costi supplementari: Quando viene presentata un’opposizione, le prime sedute di conciliazione sono a carico del committente, circa 105 franchi all’ora. A ciò si aggiungono i costi legati a eventuali ritardi o, nei casi più estremi, all’annullamento del progetto.
Perdita di tempo: Le opposizioni allungano i tempi di costruzione. Se la conciliazione non ha esito positivo, l’autorità comunale deve pronunciarsi entro tre mesi, e in altri tre mesi in caso di documentazione incompleta. Questo processo ritarda la commercializzazione degli immobili e comporta perdite finanziarie.
Rischio di fermo del progetto: Un progetto, anche prima della sua realizzazione, richiede molte ore di preparazione e importanti investimenti. Quando un’opposizione porta alla sua interruzione, ciò rappresenta una perdita significativa di tempo e denaro per il committente.
Maggiore complessità: La realizzazione di un progetto diventa sempre più difficile. Le procedure per ottenere un permesso di costruire sono lunghe ed esigenti. Questo sistema, basato su un equilibrio tra diversi interessi, riflette il carattere democratico dell’edilizia in Svizzera, ma contribuisce anche alla lentezza della produzione di alloggi.
Incertezza nella pianificazione: I capicantiere devono spesso modificare o rinviare il calendario dei lavori, il che rende più difficile la coordinazione tra architetti, fornitori e subappaltatori. Questa incertezza riduce il controllo sui costi e sulla logistica.
Modifiche imposte: Per superare alcune opposizioni, è talvolta necessario adattare il progetto — altezza dell’edificio, orientamento, accesso o numero di posti auto. Questi adeguamenti comportano nuovi costi e ulteriori ritardi.
Redditività ridotta: I ritardi e le modifiche successive rinviano la commercializzazione degli immobili e riducono la redditività complessiva del progetto. Nelle zone in cui le opposizioni sono frequenti, gli investitori diventano spesso più cauti o addirittura riluttanti a impegnarsi.
Come evitano i responsabili di progetto queste conseguenze negative?
Per evitare ritardi e costi aggiuntivi legati alle opposizioni, alcuni responsabili di progetto devono spesso trattare con gli oppositori. Questi ultimi presentano talvolta "richieste informali", come un risarcimento economico o una modifica del piano, per difendere i propri interessi o per fare pressione sul responsabile del progetto.
Secondo uno studio, il 23% degli esperti ammette di versare spesso o quasi sempre un compenso economico, mentre il 36% lo fa almeno occasionalmente. I promotori scelgono raramente di ignorare tali richieste, poiché un rifiuto potrebbe comportare un’opposizione ufficiale e ritardare notevolmente il progetto.
Accedendo ad alcune richieste, i committenti riescono così a preservare la continuità del progetto, a evitare una procedura di opposizione e a salvaguardare gli investimenti già effettuati nella pianificazione.
Secondo uno studio, il 23% degli esperti ammette di versare spesso o quasi sempre un compenso economico, mentre il 36% lo fa almeno occasionalmente. I promotori scelgono raramente di ignorare tali richieste, poiché un rifiuto potrebbe comportare un’opposizione ufficiale e ritardare notevolmente il progetto.
Accedendo ad alcune richieste, i committenti riescono così a preservare la continuità del progetto, a evitare una procedura di opposizione e a salvaguardare gli investimenti già effettuati nella pianificazione.
Conseguenze potenzialmente positive delle opposizioni per i responsabili di progetto
Sebbene le opposizioni rallentino talvolta i progetti, possono anche avere effetti positivi sul settore immobiliare.
Aumento del valore degli immobili: Limitando la costruzione di nuove abitazioni, le opposizioni contribuiscono a ridurre l’offerta disponibile, mentre la domanda rimane alta. Questo squilibrio può comportare un aumento dei prezzi immobiliari.
Le opposizioni spingono i promotori a rivedere e perfezionare i loro progetti: migliore integrazione nel paesaggio, rispetto delle distanze, riduzione del rumore, gestione del traffico o maggiore attenzione estetica. Questi adeguamenti portano spesso a costruzioni più armoniose, meglio accettate e più sostenibili, il che potrebbe facilitare successivamente la loro vendita.
Aumento del valore degli immobili: Limitando la costruzione di nuove abitazioni, le opposizioni contribuiscono a ridurre l’offerta disponibile, mentre la domanda rimane alta. Questo squilibrio può comportare un aumento dei prezzi immobiliari.
Le opposizioni spingono i promotori a rivedere e perfezionare i loro progetti: migliore integrazione nel paesaggio, rispetto delle distanze, riduzione del rumore, gestione del traffico o maggiore attenzione estetica. Questi adeguamenti portano spesso a costruzioni più armoniose, meglio accettate e più sostenibili, il che potrebbe facilitare successivamente la loro vendita.
Carenza di alloggi e opposizioni
Molti abitanti in Svizzera faticano oggi a trovare un alloggio. Per rispondere alla domanda crescente, sarebbe necessario costruire più rapidamente e in quantità maggiore. Secondo le proiezioni dello studio Fahrländer Partner, saranno necessari oltre 500 000 alloggi aggiuntivi entro il 2040 per evitare un aggravamento della crisi.
Le opposizioni rappresentano tuttavia un ostacolo importante a questo obiettivo. Rallentano la realizzazione dei progetti e, in quattro casi su dieci, portano a una riduzione del numero di abitazioni costruite o della superficie abitabile prevista.
In altre parole, queste opposizioni aggravano la carenza di alloggi: si costruiscono meno appartamenti, il che fa aumentare gli affitti e accresce la pressione sul mercato immobiliare.
Conseguenza: Tutti ne escono perdenti — i responsabili di progetto, confrontati con ritardi costosi, così come le persone in cerca di un alloggio in un mercato già saturo.
Le opposizioni rappresentano tuttavia un ostacolo importante a questo obiettivo. Rallentano la realizzazione dei progetti e, in quattro casi su dieci, portano a una riduzione del numero di abitazioni costruite o della superficie abitabile prevista.
In altre parole, queste opposizioni aggravano la carenza di alloggi: si costruiscono meno appartamenti, il che fa aumentare gli affitti e accresce la pressione sul mercato immobiliare.
Conseguenza: Tutti ne escono perdenti — i responsabili di progetto, confrontati con ritardi costosi, così come le persone in cerca di un alloggio in un mercato già saturo.
Cosa fare come responsabile di progetto?
Di fronte al rischio di opposizioni, i responsabili di progetto possono adottare un approccio più strategico e preventivo:
- Evitare le zone ad alta contestazione: Alcuni comuni o quartieri sono noti per le loro opposizioni frequenti. È meglio identificarli in anticipo per valutare i rischi e i potenziali ritardi.
- Rispettare l’ambiente edificato e paesaggistico: L’altezza, la larghezza o l’integrazione estetica dell’edificio figurano tra i motivi di opposizione più comuni. Un progetto ben integrato nel suo contesto ha maggiori probabilità di essere accettato.
- Dialogare con gli abitanti: Stabilire un contatto precoce con il vicinato permette spesso di disinnescare le tensioni. Presentare il progetto, ascoltare le preoccupazioni e adattare alcuni dettagli può evitare che venga presentata un’opposizione formale.
Impatto negativo delle opposizioni sul settore immobiliare
Le opposizioni non colpiscono solo i promotori o i responsabili di progetto, ma hanno anche ripercussioni su larga scala sull’intero settore immobiliare.
Rallentamento della produzione immobiliare: Le procedure di autorizzazione si allungano, ritardando l’immissione sul mercato di nuove abitazioni. Questo rallentamento contribuisce ad aggravare la carenza di alloggi, soprattutto nelle aree urbane già sotto pressione.
Aumento dei costi di costruzione e dei prezzi di vendita: I ritardi amministrativi e legali comportano spese aggiuntive (interessi, onorari, costi fissi). Questi costi supplementari sono spesso trasferiti sugli acquirenti o sugli inquilini, alimentando l’aumento dei prezzi.
Disincentivo per gli investitori: L’incertezza legata alle opposizioni rende alcuni progetti più rischiosi. Ciò potrebbe frenare gli investimenti in comuni o regioni percepiti come troppo restrittivi.
Rigidità del mercato immobiliare: I tempi di approvazione limitano la capacità del settore di rispondere rapidamente alla domanda, in particolare per le abitazioni per studenti, sociali o di fascia media.
Maggiore carico per le autorità pubbliche: Il trattamento delle opposizioni richiede notevoli risorse amministrative.
Rallentamento della produzione immobiliare: Le procedure di autorizzazione si allungano, ritardando l’immissione sul mercato di nuove abitazioni. Questo rallentamento contribuisce ad aggravare la carenza di alloggi, soprattutto nelle aree urbane già sotto pressione.
Aumento dei costi di costruzione e dei prezzi di vendita: I ritardi amministrativi e legali comportano spese aggiuntive (interessi, onorari, costi fissi). Questi costi supplementari sono spesso trasferiti sugli acquirenti o sugli inquilini, alimentando l’aumento dei prezzi.
Disincentivo per gli investitori: L’incertezza legata alle opposizioni rende alcuni progetti più rischiosi. Ciò potrebbe frenare gli investimenti in comuni o regioni percepiti come troppo restrittivi.
Rigidità del mercato immobiliare: I tempi di approvazione limitano la capacità del settore di rispondere rapidamente alla domanda, in particolare per le abitazioni per studenti, sociali o di fascia media.
Maggiore carico per le autorità pubbliche: Il trattamento delle opposizioni richiede notevoli risorse amministrative.
Impatto positivo delle opposizioni sul settore immobiliare
Le opposizioni non producono solo effetti negativi: possono anche stimolare la qualità e la responsabilità del settore immobiliare.
Miglioramento della qualità urbana e architettonica: Le opposizioni spingono i promotori a progettare interventi più accurati, rispettosi del patrimonio, dell’estetica locale e dell’ambiente. Integrandosi meglio con il contesto edificato esistente, gli edifici diventano più attraenti per acquirenti o inquilini, il che può facilitare la loro vendita o l’immissione sul mercato.
Rarità di nuove costruzioni: Questa crea una pressione al rialzo sui prezzi immobiliari. Questa situazione potrebbe favorire promotori e investitori, che riescono forse a vendere a un prezzo più alto gli immobili disponibili, poiché la domanda rimane superiore all’offerta.
Miglioramento della qualità urbana e architettonica: Le opposizioni spingono i promotori a progettare interventi più accurati, rispettosi del patrimonio, dell’estetica locale e dell’ambiente. Integrandosi meglio con il contesto edificato esistente, gli edifici diventano più attraenti per acquirenti o inquilini, il che può facilitare la loro vendita o l’immissione sul mercato.
Rarità di nuove costruzioni: Questa crea una pressione al rialzo sui prezzi immobiliari. Questa situazione potrebbe favorire promotori e investitori, che riescono forse a vendere a un prezzo più alto gli immobili disponibili, poiché la domanda rimane superiore all’offerta.
Soluzione possibile
Una soluzione spesso menzionata consiste nel limitare il numero di persone autorizzate a presentare un’opposizione. Solo le persone direttamente e particolarmente interessate da un progetto — ad esempio coloro i cui interessi privati o la cui proprietà sono realmente colpiti — dovrebbero essere abilitate a opporsi. Ciò eviterebbe che tutte le persone semplicemente residenti nell’area del progetto possano bloccare o ritardare una costruzione senza un motivo concreto.
Conclusione
- Secondo uno studio, i ricorsi e le opposizioni rappresentano oggi i principali ostacoli alla costruzione di nuove abitazioni in Svizzera.
- Si osserva una forte opposizione a numerosi progetti immobiliari, che rallenta la produzione e aggrava la carenza di alloggi.
- Gli esperti consultati identificano i ricorsi come un ostacolo importante allo sviluppo di nuove abitazioni.
- Le raccomandazioni suggeriscono di limitare l’accesso ai ricorsi alle persone direttamente interessate dai progetti. Sono necessarie riforme, poiché il vero problema si verifica quando le opposizioni diventano abusive e bloccano progetti comunque essenziali.