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Il tasso d’interesse ipotecario è semplicemente il prezzo che paghi alla banca per il tuo mutuo immobiliare in Svizzera. In altre parole, definisce quanto ti costa realmente la tua casa:


  • È la Banca Nazionale Svizzera (BNS) a controllare il tasso di base. Se la BNS aumenta il suo tasso, le banche aumentano il loro, e viceversa.
  • Se il tuo dossier ipotecario è eccellente (hai molti risparmi, redditi stabili, ecc.), il tuo tasso d’interesse ipotecario sarà più basso.
  • Tasso fisso o SARON (Swiss Average Rate Overnight): puoi scegliere tra una percentuale fissa per tutta la durata del prestito oppure un tasso variabile, più rischioso ma anche potenzialmente in grado di farti ottenere notevoli risparmi.

Che cos’è un tasso d’interesse ipotecario?

Il tasso d’interesse di un’ipoteca indica semplicemente il prezzo che paghi alla banca per prendere in prestito del denaro:


  • Il prestito (l’ipoteca): è il denaro che la banca ti concede per acquistare la tua casa.

  • Il tasso d’interesse: è la percentuale che la banca ti chiede in più, ogni anno, per questo servizio.

Ad esempio, se prendi in prestito 100.000 CHF con un tasso del 2%, dovrai pagare 2.000 CHF di interessi in più quell’anno (oltre al rimborso del capitale).


Perché "ipotecario"?

Perché la casa che acquisti funge da garanzia. Se non sei più in grado di pagare la banca, quest’ultima ha il diritto di prendere la tua casa per recuperare il proprio denaro.


Quali sono i diversi tassi d’interesse di un’ipoteca in Svizzera?

La scelta del tipo di tasso dipende soprattutto dal tuo rapporto con l’imprevisto: sei una persona che privilegia la sicurezza a tutti i costi oppure sei disposto ad assumerti un rischio per pagare potenzialmente meno?


L’ipoteca a tasso fisso

È l’opzione più semplice! Con essa, il tuo tasso d’interesse non cambia per tutta la durata che scegli (spesso 3, 5 o 10 anni, o anche di più).


I vantaggi


  • Stabilità totale: sai esattamente quanto pagherai ogni mese. Se i tassi esplodono sul mercato, il tuo rimane basso.

  • Visibilità a lungo termine: ideale per pianificare il tuo budget senza sorprese.

Gli svantaggi


  • Rigidità: se devi vendere o cambiare ipoteca prima della fine del contratto, le penali sono molto elevate.

  • Mancato guadagno: se i tassi scendono fortemente sul mercato, continui a pagare il tuo tasso più alto.

L’ipoteca SARON (Swiss Average Rate Overnight)

Il SARON è un tasso variabile. È direttamente legato alla politica monetaria della BNS, il che significa che se quest’ultima aumenta o diminuisce il suo tasso di base (o tasso direttivo), il tuo SARON lo segue rapidamente.


Sappi che il tasso viene calcolato ogni giorno in base al mercato interbancario svizzero. La banca vi aggiunge poi un piccolo margine fisso per realizzare il proprio profitto.


I vantaggi


  • Adattamento: se i tassi d’interesse scendono, la tua rata mensile diminuisce immediatamente.

  • Flessibilità: spesso puoi cambiare più facilmente il modello di ipoteca o rimborsare senza penali eccessive (a seconda del contratto).

  • Prezzo: spesso più conveniente di un tasso fisso nei periodi di calma economica.

Gli svantaggi


  • Imprevedibilità: se i tassi salgono, anche la tua rata mensile aumenta.

  • Nessun tetto massimo: il tuo tasso può salire molto (assenza di cap), rendendo i costi imprevedibili.

L’ipoteca a tasso variabile

Attenzione: questo modello è quasi obsoleto in Svizzera! Ma allora, perché non viene più utilizzato?


Semplicemente perché è spesso più costoso e meno vantaggioso rispetto al SARON o al tasso fisso, poiché offre poca visibilità senza i vantaggi dell’uno o dell’altro. Viene mantenuto solo per situazioni molto specifiche in cui il mutuatario ha bisogno di poter rimborsare in qualsiasi momento.


Da chi o da che cosa dipendono i tassi d’interesse in Svizzera?

Per conoscere i tassi d’interesse, bisogna capire cosa li fa muovere. Sappi quindi che il costo della tua ipoteca dipende dalla BNS, dallo stato del mercato finanziario e, più in generale, dalla salute complessiva dell’economia.


La Banca Nazionale Svizzera (BNS)

A titolo di promemoria, la BNS fissa il tasso direttivo, ossia il tasso di base per l’economia svizzera.


Se la BNS aumenta il suo tasso per frenare l’inflazione (l’aumento dei prezzi), il tasso variabile SARON aumenta quasi immediatamente.


Da sapere: il tasso fisso reagisce un po’ più tardi, ma generalmente segue la stessa direzione.


Il mercato obbligazionario

È un altro modo per dire come lo Stato svizzero prende in prestito del denaro! I rendimenti delle obbligazioni (o dei debiti) della Confederazione Svizzera danno quindi il tono alle ipoteche a tasso fisso.


Se il denaro preso in prestito dallo Stato costa di più nel lungo periodo (aumento dei rendimenti obbligazionari), allora anche il tuo mutuo ipotecario a tasso fisso diventerà meccanicamente più costoso.


L’inflazione e la congiuntura economica

Quando l’inflazione (l’aumento dei prezzi) è marcata, la BNS tende ad aumentare i propri tassi per moderare l’attività economica. Questa misura comporta un aumento dei costi dei finanziamenti ipotecari.


Al contrario, se l’attività economica rallenta, la BNS può abbassare i propri tassi per stimolare l’economia, rendendo i prestiti meno onerosi.


Come ottenere un buon tasso d’interesse per la tua ipoteca?

Conoscere i criteri della banca

Prima di concederti un prestito, le banche verificano la tua capacità di rimborso esaminando tre punti chiave:


Il tuo apporto personale

I tuoi fondi propri devono ammontare ad almeno il 20% del prezzo totale dell’immobile.


Almeno la metà di questo capitale proprio (ossia il 10% del prezzo di acquisto) deve provenire da fondi "liquidi" (contanti, disponibilità su conto, pilastro 3a/3b, proventi dalla vendita di titoli, donazioni o prestiti familiari senza interessi) e non dal secondo pilastro (previdenza professionale).


Il tuo grado di indebitamento

La banca simula la tua capacità di pagamento utilizzando un tasso d’interesse teorico elevato (spesso il 5%), anche se il tasso reale è più basso.


A ciò aggiunge i costi di rimborso (ammortamento) e i costi di manutenzione (stimati all’1% del valore dell’immobile). Il totale di questi oneri non deve superare un terzo (33%) del tuo reddito lordo annuo.


Il pegno e il grado ipotecario

Il pegno significa che il tuo immobile viene dato in garanzia per il prestito.
I "gradi" definiscono quali parti di questa garanzia sono le più sicure per la banca:


  • La prima ipoteca finanzia fino al 65% del valore dell’immobile e non richiede un ammortamento obbligatorio.

  • La seconda ipoteca finanzia il resto (tra il 65% e l’80%). Questa parte deve essere obbligatoriamente rimborsata (ammortizzata) entro 15 anni o prima del pensionamento.

Negoziare il tuo tasso d’interesse


Una volta che sai di essere finanziabile, bisogna ottenere il miglior prezzo:


  • Confrontare per avere potere contrattuale: contatta diversi tipi di finanziatori (banche, assicurazioni, casse pensioni). Avere offerte concorrenti ti dà una leva immediata per negoziare.

  • Mettere in evidenza il tuo profilo: se hai redditi stabili e un basso livello di indebitamento personale, ciò rafforza la tua credibilità e il tuo potere negoziale presso la banca.

  • Rivolgersi a un broker: un broker specializzato può spesso ottenere tassi più vantaggiosi rispetto a quelli offerti direttamente al pubblico. Negozia grandi volumi e ha accesso alle migliori condizioni di mercato.

Utilizzare un simulatore ipotecario

Gli strumenti di simulazione sono indispensabili per una decisione informata, poiché ti forniscono una stima precisa della tua capacità massima di indebitamento.


Soprattutto, ti permettono di confrontare chiaramente quanto ti costerebbe lo scenario SARON (variabile) rispetto allo scenario a tasso fisso (sicurezza), per una decisione razionale.


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