Voto del 28 settembre sul valore locativo imputato e le residenze secondarie: impatto sul mercato immobiliare svizzero
Il 28 settembre 2025, il 57,7 % degli svizzeri ha approvato l’abolizione del valore locativo e la possibilità per i cantoni di tassare le seconde case. La riforma entrerà in vigore nel 2028. I primi acquirenti potranno dedurre gli interessi ipotecari per dieci anni. Favorisce soprattutto i proprietari con pochi debiti.
Il 28 settembre, il popolo e i cantoni voteranno su una riforma fiscale che riguarda direttamente i proprietari immobiliari. Due aspetti sono in gioco :
- Abolizione del valore locativo ;
- Introduzione di una tassa sulle residenze secondarie.
Se la tassa speciale sulle residenze secondarie viene respinta, il valore locativo rimarrà in vigore. Questa doppia decisione potrebbe trasformare le dinamiche del mercato immobiliare svizzero.
La fine del valore locativo: un sollievo per i proprietari
Introdotto nel 1934 come misura di crisi, il valore locativo obbliga i proprietari a dichiarare come reddito imponibile un affitto fittizio per l’abitazione che occupano, sia che si tratti della loro residenza principale sia secondaria. Questo reddito teorico corrisponde ad almeno il 60% dell’affitto di mercato. In cambio, i proprietari possono dedurre dalle loro imposte :
- gli interessi ipotecari ;
- i costi di manutenzione.
Questo sistema avvantaggia soprattutto le economie domestiche fortemente indebitate o quelle che investono in ristrutturazioni.
In caso di abolizione del valore locativo
- I primi acquirenti potranno continuare a dedurre gli interessi ipotecari per dieci anni.
- Alcune deduzioni fiscali, in particolare per i costi di manutenzione, sarebbero limitate.
- I cantoni potrebbero istituire una tassa sulle residenze secondarie private al fine di compensare le perdite fiscali, stimate a 1,8 miliardi di CHF, legate all’abolizione del valore locativo.
Effetti macroeconomici: vincitori e perdenti
A livello nazionale, la riforma rimescolerebbe le carte. I proprietari di residenze principali sarebbero i grandi vincitori, grazie a una diminuzione della loro imposizione fiscale. Al contrario, i proprietari di residenze secondarie sopporterebbero un aumento del carico fiscale destinato a compensare le perdite dei cantoni e della Confederazione.
Ristrutturazione: un’attività sotto pressione in caso di accettazione della riforma
La soppressione del valore locativo sarebbe accompagnata da restrizioni sulle deduzioni fiscali legate ai lavori di manutenzione per i proprietari-occupanti. Conseguenze: le ristrutturazioni non urgenti o non energetiche perderebbero attrattiva, per mancanza di vantaggio fiscale. Pertanto, le case unifamiliari e il segmento residenziale occupato potrebbero conoscere un rallentamento dei lavori di modernizzazione (cucine, bagni, miglioramenti estetici).
Per le imprese di ristrutturazione, ciò implica la necessità di riposizionare la loro offerta sull’efficienza energetica, sulle ristrutturazioni con alto rendimento di valore, o sui lavori preventivi.
Nuovi segmenti di mercato stimolati
- Pensionati: la soppressione del valore locativo potrebbe incoraggiare coloro che esitavano a diventare proprietari, perché l’acquisto di un’abitazione diventerebbe fiscalmente più vantaggioso.
- Famiglie: questa riforma sosterrebbe la domanda di case unifamiliari e abitazioni familiari.
- Primi acquirenti: l’abolizione del valore locativo migliorerebbe la redditività di un primo acquisto. Inoltre, gli interessi ipotecari rimarrebbero deducibili per dieci anni per i nuovi proprietari.
Globalmente, la riforma sarebbe una buona notizia per le vendite di residenze principali, in particolare nelle zone urbane e periurbane. I promotori attivi su questo segmento (piccoli edifici, condomini, ville familiari) potrebbero così trovare più facilmente acquirenti.
Rischio per il mercato delle residenze secondarie
La riforma eserciterebbe un doppio freno sull’acquisizione di residenze secondarie :
- Un aumento del carico fiscale sulle proprietà secondarie ;
- Meno incentivi ad acquistarle, anche se le economie domestiche dispongono di una capacità finanziaria rafforzata.
Concepita per compensare l’abolizione del valore locativo, questa misura potrebbe infine portare a un rallentamento del mercato secondario, in particolare nelle regioni turistiche.
Cosa succede se la riforma viene accettata?
L’abolizione del valore locativo potrebbe
- Stimolare l’accesso alla proprietà, in particolare in alcune regioni. Le famiglie e i nuclei domestici che esitavano ad acquistare potrebbero fare il passo grazie a una fattura fiscale alleggerita. I primi acquirenti conserverebbero inoltre la possibilità di dedurre i loro interessi passivi per dieci anni.
- Ridurre gli incentivi alla ristrutturazione: senza deduzioni fiscali, numerosi progetti di modernizzazione potrebbero essere rinviati.
- Incoraggiare una tendenza al disindebitamento, poiché il vantaggio fiscale legato agli interessi ipotecari scomparirebbe.
L’introduzione di un’imposta sulle residenze secondarie potrebbe
- ridurre l’attrattiva delle residenze secondarie private
- scoraggiare gli investitori stranieri.
- esercitare un carico fiscale aumentato sugli immobili non abitati o poco utilizzati, il che incoraggerebbe la vendita o l’affitto.
- spostare la domanda verso le residenze principali o gli oggetti in affitto.
Cosa succede se la riforma viene respinta?
Mantenimento del valore locativo: il sistema attuale perdura. I proprietari continueranno a pagare un’imposta su un reddito fittizio, il che potrebbe frenare l’accesso alla proprietà, in particolare per i giovani nuclei domestici fortemente indebitati.
Regime attuale invariato: rimarrà vantaggioso per gli investitori locativi e per gli acquirenti a credito, finché le loro deduzioni fiscali superano il valore locativo.
Nessuna imposta sulle residenze secondarie: i beni di svago conserverebbero la loro fiscalità attuale, il che sosterrebbe questo segmento, in particolare nelle regioni turistiche.
In alcuni punti: cosa fare se la riforma viene accettata?
- Adattare la strategia alle residenze principali: puntare maggiormente sulla costruzione e sulla vendita di beni destinati all’abitazione principale, resi più attraenti fiscalmente.
- Ridurre la dipendenza dalle residenze secondarie: anticipare una diminuzione della domanda in questo segmento.
- Rivedere la redditività dei progetti di ristrutturazione: integrare il fatto che le ristrutturazioni non saranno più deducibili dalle imposte per i proprietari occupanti (tranne quelle energetiche).
- Valutare le specificità cantonali e comunali: alcuni cantoni dipendono fortemente dalla fiscalità legata alle residenze secondarie.
- Anticipare l’evoluzione della domanda dei nuclei domestici: un potere d’acquisto accresciuto potrebbe stimolare le vendite di beni familiari e urbani.
- Sorvegliare i tassi ipotecari: se i tassi rimangono bassi e la fiscalità favorisce la proprietà, potrebbe apparire una ripresa della domanda, in particolare in periferia o nelle regioni ancora accessibili.
In conclusione
La votazione del 28 settembre potrebbe ridisegnare in profondità le regole del gioco tra proprietari di residenze principali e secondarie, modificando gli incentivi fiscali. Il suo esito determinerà non solo la dinamica del mercato immobiliare svizzero, ma anche le priorità future in materia di ristrutturazione, di accesso alla proprietà e di investimento locativo.